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부동산 경매 실전 낙찰 마진 계산기

낙찰을 덜컥 받아도 세금, 대출 이자, 명도비, 수리비를 빼면 남는 게 없을까 걱정되시나요? 입찰 정보와 대출 비율, 수리 예산을 넣어 세후 실수익 마진과 내 주머니에서 나가야 할 순수 현금 규모를 완벽히 예측해 보세요.

⚙️ 경매 입찰 및 대출 변수

해당 아파트 감정가5억 원
나의 가상 입찰가 (낙찰가)4억 2000만원
최저(감정가 50%): 2억 5000만원최고(감정가 120%): 6억 원
낙찰 후 시세 일반 매도 가격4억 8000만원
💰 세전 예상 순수익 (6개월 보유 기준)

3,783만 원

총 취득 원가: 4억 4218만원대출 실행금: 2억 9400만원
📉 자기자본 대비 가상 수익률 (ROI)

26.72%

내 주머니에서 나갈 실투자금: 1억 4156만원대출금 이자(6개월 누적): 662만 원

📋 경매 낙찰 시점 세부 필요 자금 내역 (현금 지출액)

지출 항목필요 현금 예산액
🔑 낙찰 잔금 본인 분담액 (낙찰가의 30%)126,000,000원
📜 법정 취득세 및 지방교육세액5,460,000원
⚖️ 법무 대행 및 등기 대행 수수료 비용2,100,000원
🚚 명도 합의 이사비 지원금3,000,000원
🔨 실내 청소 및 도배·도색 인테리어 수리비5,000,000원
최종 내 통장에서 인출되어야 할 현금 합계141,560,000원

💡 경매 초보자를 위한 낙찰 입찰 팁

  • **명도 비용 대비**: 낙찰자가 대항력 없는 임차인에게 주는 이사비는 의무가 아니지만, 협상을 빠르게 끝내 대출 이자 기간을 줄이는 쪽이 훨씬 경제적이므로 보통 평당 7~10만 원 선에서 합의비를 책정합니다.
  • **경락잔금대출 한도**: 아파트는 무주택자 여부에 따라 낙찰가의 70~80% 대출이 가능하나 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 검증이 필수적이므로 입찰 전 금융기관 사전 협의를 거치시기 바랍니다.